In einer Vielzahl von Formularmietverträgen befinden sich unwirksame Endrenovierungsklauseln. Welche Rechtsfolgen sind damit verbunden, wenn ein Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit gleichwohl bei Auszug noch Schönheits-reparaturen ausführt bzw. ausführen lässt?
Zunächst sei noch einmal in aller Deutlichkeit darauf hingewiesen, dass es der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entspricht, dass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber seinem Vertragspartner verletzt und sich bei Verschulden diesem gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätgit (vgl. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 27.05.2009, Az. : VIII ZR 302/07 mwN.)
Ein Vermieter sollte sich daher reiflich überlegen, ob er es darauf ankommen lassen will, dass einem Mieter schon nicht die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel auffallen wird. In einem solchen Falle würden nämlich die vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtlichen Grund erbracht worden sein. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB zu leisten hätte, da die vom Mieter rechtsgrundlos erbrachte Leistung in Natur nicht herausgegeben werden kann. Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder Werkleistungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen meistens in Eigenleistung erledigen oder sich durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In einem solchen Falle bemisst sich der Wert der ausgeführten Arbeiten üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- oder Bekanntenkreis aufgewendet hat.
Nach überwiegender Auffassung unterliegen die bereicherungsrechtlichen Ansprüche des Mieters der gesetzlichen Regelverjährungsfrist von 3 Jahren. Hier warten also noch für viele Vermieter böse Überraschungen, wenn sie mit Ansprüchen von Mietern konfrontiert werden, die schon vor längerer Zeit ausgezogen waren.
