Umzugskostenpauschale bei Wohneigentum per Mehrheitsbeschluß
Der BGH führt in seiner Entscheidung vom 01.10.2010 wie folgt aus
a) Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen.
b) Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.
Dieser Entscheidung lag eine Wohneigentümergemeinschaft zugrunde, in der ein Mitglied Eigentümer von 5 Eigentumswohnungen war. Diese vermietete er als Ferienwohnung an Touristen und Saisonarbeiter. Pro Jahr wurde von ihm etwa 100 mal ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Bei den anderen Wohnungseigentümer kam es nicht ansatzweise zu einem solch häufigen Wechsel der Mieter.
Erfahrungsgemäß führt eine häufiger Wechsel der Mieter zu einer erhöhten Abnutzung am Gemeinschaftseigentum. Dies erkennt der BGH ausdrücklich an und geht davon aus, dass jeder Mieterwechsel zu einer besonderen Inanspruchnahme u.a. im Treppenhaus und am Fahrstuhl bzw. zu Reinigungsbedarf führt. In der Regel bringt ein Umzug auch bei einer sorgfältigen Umzugsfirma eine Summe von kleineren Schäden bzw. Reparaturbedarf mit sich. Dieser ist oftmals vom Umfang her schwer zu quantifizieren.
Insofern bietet es sich nach Auffassung des BGH durchaus an, diesen häufigen Wechsel der Mieter als besondere Nutzung im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG zu qualifizieren und entsprechende Zahlungen daran zu knüpfen. Daran ändert nichts, dass Touristen und ähnliche nur vorübergehenden Nutzer einer möblierten Wohnung in der Regel wenig Umzugsgut haben und deshalb vermutlich weniger Schäden am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft verursachen.
Auch die Höhe der Pauschale von 50,- € wurde akzeptiert und angedeutet, dass hier noch Luft nach oben ist.
Der BGH stellte aber vielmehr auf die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung bzw. darauf ab, dass die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.
Im konkreten Fall bemängelte er, dass diese Zahlung nur befristet abgeschlossene Mietverträge erfasste, nicht aber den Umzug der Eigentümer selbst oder Umzüge bei unbefristet abgeschlossenen Mietvertägen. Dabei ist die Abnutzung am Gemeinschaftseigentum auch in diesen Fällen gegeben.
Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft war daher nichtig bzw. genügte nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung. Die Frist für die Klageebegründung war gewahrt.
Fazit:
Es ist notwendig, sich rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung über den Wortlauf des Beschlusses beraten zu lassen. Umgekehr darf man, soweit man den Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung anfechten möchte, nicht zu lange warten und muss auch für die Anfechtungsbegründung wichtige Fristen wahren.
Rechtsanwältin Krönert
Bandmann & Krönert Partnerschaft
Büro Cottbus & Hoyerswerda
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Frau Rechtsanwältin Krönert hat den Kurs zur Erlangung des Titels Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht erfolgreich abgeschlossen und bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht, WEG-Recht, Maklerrecht und Pachtrecht.
Sie ist weiterhin berechtigt, den Titel Fachanwalt für Verkehrsrecht zu führen.
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