In Formularmietverträgen für Wohn- und Gewerberaum gibt es eine Vielzahl von unterschiedlichen Formulierungen in Bezug auf vom Mieter während des Mietverhältnisses laufend (nach einem sog. Turnusplan (Zeitplan)) durchzuführende Schönheitsreparaturen.
Eine Aufzählung der unterschiedlichsten Formulierungen von Bestimmungen in Bezug auf die auf den Mieter übertragene Pflicht laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen würde daher den Rahmen dieses Beitrages sprengen.
Grundsätzlich benachteiligen Klauseln in einem Formularmietvertrag in Bezug auf die auf den Mieter übertragene Pflicht laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen den Mieter dann i. S. v. § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind deshalb unwirksam, wenn die Formulierung dieser Klausel nur so auszulegen ist, dass der Mieter „auf jeden Fall“ innerhalb starrer Fristen angehalten ist – unabhängig vom Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen und unabhängig vom Zustand des Mietobjektes – Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Dies wurde höchstrichterlich zur Wohnraummiete durch das Urteil des BGH vom 05.04.2006 nochmalig bestätigt:
„Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein.“ (Quelle: BGH Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05)
Ob diese Entscheidungen des BGH zu starren Kündigungsfristen nur für Wohnraummietverträge oder auch für Mietverträge über Geschäftsräume gelten, ist in Rechtsprechung und Literatur nicht ganz unumstritten, wird jedoch überwiegend von Rechtsprechung und Literatur anerkannt.
„Für die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf gewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivil-senats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006). Danach behandele das Gesetz gewerbliche Mieter und Wohnungsmieter hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gleich. Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters könne nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Gewerberäumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar seien die §§ 308 und 309 BGB nach § 310 BGB nicht auf Unternehmer anwendbar. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei aber nicht an diesen Vorschriften, sondern an § 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen.“ (Quelle: BGH Urteil vom 08.10.2008 – VII ZR 84/06)
Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch MüKo BGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109).
