Schadensersatzanspruch des Vermieters ohne vorangegangene Fristsetzung?

Der BGH -sonst durchaus als mieterfreundlich zu bezeichnen- hat in einer Grundsatzentscheidung (Az. VIII ZR 157/17) dargestellt, dass der Vermieter in Fällen der Verletzung von Obhutspflichten vom Mieter gleich Schadensersatz verlangen kann, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur eigenständigen Beseitigung des Schadens gesetzt zu haben.

Die Frage, ob es einer Fristsetzung zur Fälligkeit des Schadensersatzanspruches in Geld bedarf, war in der Rechtsprechung und Schrifttum durchaus umstritten und wird trotz der Entscheidung des BGH -jedenfalls im Schrifttum- vermutlich auch so bleiben.

Im entschiedenen Fall hat der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und erfolgter Rückgabe der Mietwohnung auf Zahlung von Schadensersatz wegen diverser Schäden in der Wohnung in Anspruch genommen.
Letztlich ging es hier um Kosten für die Beseitigung von Schimmelbefall aufgrund von fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten, Kalkschäden im Badezimmer und Lackschäden an einem Heizkörper sowie einem Mietausfallschaden aufgrund erst verspätet möglicher Weitervermietung.

Die Vertreter der Auffassung, dass vor Fälligkeit des Schadensersatzanspruches in Geld zunächst eine erfolglose Fristsetzung notwendig ist, stützen sich darauf, dass sich die Frage der Mangelfreiheit des Mietobjektes erst im Zusammenhang mit dessen Rückgabe ergibt. Dieser Auffassung ist der BGH mit seiner Entscheidung entgegengetreten.

§ 546 BGB regelt die Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung, ohne dass die Norm regelt, in welchem Zustand diese zurückzugeben ist. Für die Rückgabe des Mietobjektes selbst ist deren Zustand zunächst ohne Bedeutung, sodass der Vermieter bei Rückgabe in nicht ordnungsgemäßem Zustand zwar Schadensersatzansprüche hat, die Rückgabe als solche jedoch nicht verweigern kann. Die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche sind im vorliegenden Fall rechtlich zu qualifizieren als Schadensersatz neben der Leistung. Ein solcher bedarf keiner Fristsetzung, da es sich um eine vertragliche Nebenpflichtverletzung handelt.
Der Vermieter kann in diesen Fällen nach § 249 BGB Naturalrestitution (Herstellung des schadensfreien Zustandes) oder Schadensersatz in Geld verlangen.
Anders liegt der Fall, wenn es um die Beseitigung von Mängeln wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geht. Hier dürfte nach wie vor eine Fristsetzung notwendig sein.
Es ist mithin deutlich zu unterscheiden zwischen einem Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Schadensersatz wegen Verletzung von Obhutspflichten einerseits und wegen Überschreitung des dem Mieter zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs.
Im erstgenannten Fall kann sich der Mieter -im Unterscheid zum zweitgenannten Fall- nicht auf mangelnde Fristsetzung berufen.
Entscheidend ist mithin die Frage, ob der Schaden auf der Verletzung einer Obhutspflicht oder aber übermäßigen Gebrauchs beruht.
Bei der Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten kann der Vermieter Schadensersatzansprüche auch vor Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache geltend machen.

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Andreas Braun, Rechtsanwalt

BRAUN Rechtsanwälte