Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als vertraglich vereinbart



Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Ein maßgbliches Kriterium ist hierfür insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet.



Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 121,49 m² angegeben. Tatsächlich beträgt sie jedoch 131,80 m². Aufgrund dieser Abweichung verlangte der Vermieter unter Bezugnahme auf die tatsächliche Größe der Wohung von seiner Mieterin die zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete. Die Mieterin lehnte dies ab. Sie begründete dies damit, dass es nach ihrer Ansicht allein auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankomme.



Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Vermieters stattgegeben. Die Berufung der beklagten Mieterin ist ohne Erfolg geblieben.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag der Parteien war - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115), und Gleiches gilt auch hier.



Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.



Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - Urteil vom 18. November 2005 – 9 C 335/05 LG Berlin – Urteil vom 20. April 2006 - 62 S 11/06