Rechtstipp im Miet- und Wohneigentumsrecht
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme trotz fehlender Ankündigung zulässig
Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 2. März 2011, Az: VIII ZR 164/10) eine Entscheidung zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen getroffen, die ohne eine vorherige Ankündigung der Modernisierung vorgenommen wurden.
Im entschiedenen Fall hatte ein Vermieter zunächst den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Hiergegen legte der betroffene Mieter Widerspruch ein, worauf hin der Vermieter die Modernisierungsankündigung zurückzog, gleichwohl aber dennoch den Fahrstuhl einbauen ließ. Nach Abschluss dieser Modernisierung verlangte der Vermieter dann eine Mieterhöhung auf Grundlage der beiden folgenden Vorschriften:
§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung
...Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen...
§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
...Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen...
Der im streitgegenständlichen Fall beklagte Mieter zahlte die Mieterhöhung jedoch in der Folgezeit nicht und berief sich darauf, dass die Modernisierung aufgrund der eingangs geschilderten Umstände nicht ordnungsgemäß angekündigt worden sei, weshalb der Vermieter sodann den Erhöhungsbetrag einklagte. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht der Klage stattgegeben, so dass der Mieter letztlich Revision beim BGH einlegte.
Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Der insoweit für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat dabei entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Denn nach Ansicht des BGH soll die Ankündigungspflicht es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und bei Bedarf sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nach Meinung des BGH nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.