Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist dies dann gegeben, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt (BGH, IBR 2006, 301).
Hierbei müssen jedoch grundsätzlich folgende Voraussetzungen vorliegen:
- Der Mieter überschreitet den Zahlungstermin nachhaltig, d.h. fortdauernd,
- der Mieter wird aus diesem Grunde ordnungsgemäß abgemahnt und
- der Mieter zahlt nach der Abmahnung erneut unpünktlich.
Wie ist jedoch die Rechtslage, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum eine unpünktliche Mietzahlung geduldet bzw. hingenommen hat?
Mit dieser Fragestellung musste sich der Bundesgerichtshof erst vor kurzem auseinandersetzen und hat sich hierbei zu Gunsten des Mieters entschieden.
Folgender Sachverhalt lag dem von der Beklagten (Mieterin) angefochtenen Berufungsurteil zugrunde:
Der Vermieter (die Klägerin) hatte seit mehreren Jahren rügelos hingenommen, dass die Mieterin (die Beklagte) die Mietzahlung unpünktlich bezahle. Denn im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mietzins jeweils zum 3. Werktag des Monats zu entrichten ist.
Das vorangegangene Berufungsurteil des LG Berlin, Urteil vom 28.06.2010, in welchem die Kündigung der Vermieterin (Klägerin) als gerechtfertigt festgestellt wurde, wurde in der Revision durch nachfolgendes Urteil des BGH aufgehoben bzw. die Kündigung als nicht gerechtfertigt angesehen:
„Nachdem es die Klägerin über viele Jahre widerspruchslos hingenommen hatte, dass die Beklagte die Miete erst zur Monatsmitte zahlte, erscheint deshalb die Annahme, ihr sei die weitere Fortsetzung des seit 1983 bestehen-den Mietvertrages wegen der trotz Abmahnung erst am 11. Dezember 2007 geleisteten Zahlung der Dezembermiete nunmehr unzumutbar, nicht gerechtfertigt.“ (Quelle: BGH Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10)
Für Vermieter ist daher Vorsicht geboten unpünktliche Mietzahlungen ohne entsprechende Abmahnung längere Zeit hinzunehmen, andernfalls eine Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen im Einzelfall nicht mehr gerechtfertigt sein kann.
