In der Praxis wird des Öfteren in Formularmietverträgen vereinbart, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zustand der Wohnung und vom Zeitpunkt der zuletzt vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen die Wohnung zu renovieren habe.
Solche in Formularmietverträgen vereinbarte Bestimmungen (sog. isolierte Endrenovierungsklauseln) sind bereits für sich betrachtet nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen:
„Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
(Quelle: BGH Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06)
Der XII. Zivilsenat des BGH hat sich im Übrigen dieser Auffassung zu Formularmietverträgen auch über Geschäftsräume angeschlossen (Quelle: BGH NJW 2005,2006).
Der Grund hierfür ist nachvollziehbar, da Schönheitsreparaturen erst dann fällig werden, wenn „die Räume unansehnlich geworden sind, d.h. wenn Tapeten und Anstriche verschossen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind. Der Zeitraum, in dem dieser Zustand eintritt, variiert erheblich“ (Quelle: Mietrecht Kommentar, Schmidt-Futterer, dort zu § 538 BGB Rn. 216 mit angegebener Entscheidung: LG München II NZM 2000, 329).
Vereinbart man in einem Formularmietvertrag die obig angeführte Endrenovierungsklausel, ergäbe sich bei Wirksamkeit einer solchen Klausel beispielhaft im Extremfall bei einem kurzen Mietvertragsverhältnis von nur wenigen Monaten ohne nennenswerten Gebrauch der Mietwohnung eine Pflicht zur Endrenovierung des Mieters.
Dass eine solche Endrenovierungsklausel den Mieter i. S. v. § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt ist daher offensichtlich.
