Rechtstipp im Miet- und Wohneigentumsrecht
Betriebskostenabrechnung - Abrechnungszeitraum verlängerbar
Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient.
Entscheidung
Der gab in einer Entscheidung einem Testamentsvollstrecker eines Vermieters Recht. Der Mieter musste den geforderten Betrag aus einer Abrechnung nachzahlen.
Es war vereinbart, einmalig den Abrechnungszeitraum so zu verlängern, dass die Periode mit dem 31.12. endete, voher endete diese mitten im Jahr.
Der Vermieter durfte die Betriebskosten einmalig für einen Zeitraum von 19 Monaten abrechnen. Die entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter ist wirksam.
Zwar ist nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Das steht aber einer Vereinbarung, die gesetzlich bestimmte Abrechnungsperiode im Einzelfall zu verlängern, nicht entgegen, wenn die Verlängerung beiden Parteien dient, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode - etwa auf das Kalenderjahr - bezweckt wird.
Die dem Mieter mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums möglicherweise entstehenden Nachteile (verzögerte Auszahlung eines Guthabens, erhöhter Prüfungsaufwand) werden durch entsprechende Vorteile (bessere Übersicht bei Abrechnung nach dem Kalenderjahr) hinreichend kompensiert.
(BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10).