Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13.10.2021 entschieden, dass eine Nachzahlung des Mietrückstandes innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von 2 Monaten lediglich zu der Unwirksamkeit einer außerordentlich, fristlosen Kündigung führt, jedoch nicht zu einer Heilung einer ordentlich, fristgerechten Kündigung, die gleichzeitig, hilfsweise wegen desselben Zahlungsverzuges erklärt wurde. Mit dieser Entscheidung bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung und erteilte einer gegenteiligen Auffassung des Landgerichts Berlin als Vorinstanz eine klare Absage. Dem Urteil lag im Wesentlichen der Sachverhalt zugrunde, dass ein Wohnungsmieter über mehrere... weiterlesen

Die Erneuerung der Sächsischen Corona-Schutzverordnung (SächsCoronaSchVO) hat in vielen Lebensbereichen Probleme aufgeworfen. Die Frage steht, ob in Zeiten von Corona WEG-Versammlungen möglich sind oder ob gegebenenfalls bereits geplante WEG-Versammlungen abgesagt werden müssen. Dies muss immer wieder neu bewertet werden. 1. WEG-Versammlungen sind nicht möglich (Stand bis 12. Dezember 2021) Für den Freistaat Sachsen gilt in Auslegung der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung (SächsCoronaSchVO), dass aktuell WEG-Versammlungen nicht möglich sind. Die Verordnung gilt bis einschließlich 12. Dezember 2021. Zwar erwähnt die Verordnung die... weiterlesen

BGH-Urteil: Wegerecht besteht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung – nicht aber als Gewohnheitsrecht durch jahrzehntelanger Duldung des Nachbarn. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 24.01.2020 (Az.: V ZR 155/18) entschieden, dass „im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrecht … entstehen kann“. Auch dann nicht, wenn der Nachbar die Nutzung jahrzehntelang geduldet wurde. Ein Wegerecht könne außerhalb des Grundbuchs „nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht … bestehen“. Eigentümerin will den Weg sperren: Nachbarn können nicht mehr zu den eigenen Garagen Im... weiterlesen

Abmahngefahr für Vermieter bei Wohnungsanzeigen Sachverhalt: Abmahnungen kennt man hauptsächlich von Filesharing oder unlauterem Wettbewerb. Aber auch Vermieter von Wohnungen können schneller als gedacht eine Abmahnung mit hohen Schadensersatzforderungen erhalten. Hintergrund solcher Abmahnungen ist, dass Vermieter seit einiger Zeit bei Wohnungsanzeigen Angaben zu den Werten aus dem Energieausweis machen müssen. Fehlen vorgeschriebene Angaben, besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter abgemahnt wird. Berechtigung der Abmahnung: Auch wenn aber ein Verstoß vorliegt, heißt dies nicht automatisch, dass die Abmahnung berechtigt ist. Eine weitere... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. Oktober 2018 zum Aktenzeichen V ZR 143/17 entschieden, wie das Musizieren in einem Mehrfamilienwohnhaus zu handhaben ist. Im konkreten Fall bewohnen die Kläger ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Der Beklagte ist Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Der Beklagte ist Berufsmusiker (Trompeter). Er übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Zudem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler. Die Beklagte... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil 4. Oktober 2018 zum Aktenzeichen III ZR 292/17 entschieden, dass der Betreiber eines Pflegeheims keinen Zahlungsanspruch gegen den ehemaligen Heimbewohner oder dessen Erben hat, wenn dieser auszieht oder verstirbt. Die Bundesrichter haben darüber entschieden, ob der Bewohner eines Pflegeheims, der Leistungen der sozialen Pflegeversicherung bezieht, das vereinbarte Entgelt an das Heim zahlen muss, wenn er nach einer Eigenkündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht. Im konkreten Fall ist ein an Multipler Sklerose erkrankter Mann auf die Unterbringung in einem Pflegeheim angewiesen und bezieht Leistungen der... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16 entschieden, dass ein Mieter Schadensersatz von seinem ehemaligen Vermieter verlangen kann, wenn der Vermieter einen behaupteten Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Der Mieter wohnte in einer 4-Zommer-Wohnung in Koblenz. Der Vermieter kündigte dem Mieter mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seinen Hausmeister. Der Hausmeister zog tatsächlich nie ein. Setzt der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgetäuscht gewesen ist, um den alten Mieter „loszuwerden“. Unter diesen Umständen... weiterlesen

<<< zurück zu den Rechtstipps Der BGH (Bundesgerichtshof) hat eine wegweisende Entscheidung (Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15) zur Frage getroffen, in welchem Umfang sich Gerichte mit vom Mieter vorgetragenen Härtegründen bei der Entscheidung über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auseinanderzusetzen haben. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hat der Vermieter einer langjährigen Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Mieterin widersprach der Kündigung. Die Mieterin verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte, denn sie leide unter zahlreichen gesundheitlichen Einschränkungen und an einer beginnenden... weiterlesen

Das Verwaltungsgericht München hat mit Urteil vom 12.12.2018 zum Aktenzeichen M 9 K 18.4553 entschieden, dass Airbnb die Daten zu Gastgebern von vermittelten Wohnungen an die Landeshauptstadt München herausgeben muss. Airbnb betreibt eine weltweite Online-Plattform zur Vermittlung von privaten Unterkünften. Hierauf inserieren Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genehmigungspflichtig. Dadurch soll vermieden werden, dass Wohnraum dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Darum hat die... weiterlesen

Das Amtsgerichts München hat mit Urteil vom 30.11.2017 zum Aktenzeichen 423 C 8953/17 entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter, der in einem angemieteten Wohngebäude eine Werkstatt einrichtet, gekündigt werden darf. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten bewohnen mit ihren beiden gemeinsamen Kindern die von ihnen angemietete streitgegenständliche Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag vom Juni 2016 ist geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist. Im November 2016 brachten die Beklagten am Balkon des ersten Stockwerks gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: „Skiservice - Montag - Freitag 16:00 - 19:30 Uhr - Ski- und... weiterlesen

Zahlt der Mieter trotz Mangel die volle Miete, kann er die Überzahlungen zurückfordern, da er regelmäßig seine Rechte zur Mietminderung nicht kennt. Das Landgericht (LG) Berlin entschied am 01.03.2018 (Az.: 67 S 342/17), dass ein Mieter grundsätzlich trotz Kenntnis von der Mangelhaftigkeit der Mietsache die Rückzahlung überschüssig gezahlter Miete verlangen kann. Zwar sind Rückforderungen dann ausgeschlossen, wenn der Zahlungsempfänger darauf vertrauen durfte, das Geleistete auch behalten zu können. Dies sei hier jedoch nicht der Fall, da die Mieter den Vermieter über den Sachmangel informiert hatten. Zudem sei eine Rückforderung auch dann nicht... weiterlesen

Die neue Datenschutzgrundverordnung (DSGVO), die am 25.05.18 in Kraft getreten ist, hält einige Neuerungen bereit. Besonders relevant sind diese für Unternehmen und Vereine. Aber auch private Vermieter arbeiten mit den Daten ihrer Mieter und sind sich oftmals aber ihrer Datenschutzpflichten nicht bewusst: Das kann jetzt aufgrund der neuen DSGVO teuer werden. Um empfindliche Bußgelder zu vermeiden, ist es daher empfehlenswert, sich mit den neuen Bestimmungen auseinanderzusetzen und gegebenenfalls juristischen Rat einzuholen. Weitreichende Einschränkung: Datenerhebung nur bei expliziter Erlaubnis aus DSGVO zulässig Artikel 6 der DSGVO legt hier ganz klar... weiterlesen

Schadensersatzanspruch des Vermieters ohne vorangegangene Fristsetzung? Der BGH -sonst durchaus als mieterfreundlich zu bezeichnen- hat in einer Grundsatzentscheidung (Az. VIII ZR 157/17) dargestellt, dass der Vermieter in Fällen der Verletzung von Obhutspflichten vom Mieter gleich Schadensersatz verlangen kann, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur eigenständigen Beseitigung des Schadens gesetzt zu haben. Die Frage, ob es einer Fristsetzung zur Fälligkeit des Schadensersatzanspruches in Geld bedarf, war in der Rechtsprechung und Schrifttum durchaus umstritten und wird trotz der Entscheidung des BGH -jedenfalls im Schrifttum- vermutlich auch so bleiben.... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof spricht Klartext: In einer aktuellen Entscheidung des 12. Zivilsenats am Bundesgerichtshof (BGH) stellten die Richter klar, dass die gesetzlich vorgeschriebene Schrifform für Miet- und Pachtverträge auch dann eingehalten ist, wenn nur das für die jeweils andere Vertragspartei bestimmte Exemplar unterschrieben sei. Es bedarf somit keiner beidseitigen Unterschrift auf derselben Ausfertigung des Vertragsexemplars, so die Richter. Vorliegend hatte der BGH über einen Gewerbemietvertrag zu entscheiden. Diese großzügige Betrachtungsweise begründeten die Richter damit, dass das mietvertragliche Schriftformerfordernis vorrangig dem... weiterlesen

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.2.2018 (Az.: VIII ZR 157/17) hat ein Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten bezüglich der Mietwohnung verletzt und dies zu Schäden führt. Der Schadensersatzanspruch besteht sofort - eine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist nicht erforderlich. Mangelnde Pflege der Mietwohnung: Schadensersatzanspruch ist begründet Im Streitfall hatte ein Vermieter nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung Schadensersatz in Höhe von knapp 5200 Euro verlangt. Der Mieter hatte die betreffende Wohnung für mehr als sieben... weiterlesen

Eine formularmäßige Endrenovierungsklausel, wonach der Mieter seine Wohnung bei Auszug in einem sauberen und renovierten Zustand zurückgeben muss, führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Die Klausel erweckt den Eindruck, als müsse der Mieter die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustandes renovieren und ist damit unwirksam. Vorliegend war die zudem vereinbarte Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen für sich genommen zwar wirksam. In der Gesamtschau mit der Endrenovierungsklausel liegt aber eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, da die Klauseln wegen ihrer inneren... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat am 18.01.2017 entschieden, dass ein Mieter, der seine Wohnung nach einer wirksamen Kündigung verspätet an den Vermieter zurückgibt, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder in Höhe der ortsüblichen Miete zahlen muss, sofern diese höher ist als die vereinbarte Miete. Gegenstand der Entscheidung war ein Fall, in welchem die Mieter nach einer wirksamen Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist, sondern erst eineinhalb Jahre später auszogen. Bis zu ihrem Auszug zahlten die Mieter weiterhin die in dem Mietvertrag vereinbarte Miete. Der Vermieter verlangte von den Mietern jedoch... weiterlesen

Dieser Beitrag soll - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - einen ersten Überblick zu der Thematik verschaffen. Dabei gibt es kaum Unterschiede zwischen dem gewerblichen Miet- und dem Pachtrecht. Daher werden auch dann, wenn die genannten Fälle tatsächlich ein Pachtverhältnis betreffen, im weiteren Verlauf nur die Bezeichnungen (Ver)Mieter, Mietverhältnis etc. verwendet. Die Instandhaltung meint vorbeugende Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des bestehenden mangelfreien Zustandes sowie zur Vermeidung möglicherweise drohender Schäden, d.h. solche zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Hingegen bedeutet Instandsetzung die Beseitigung von aufgetretenen... weiterlesen

Mieter von Wohnraum können grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden. Oftmals wird die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Eigenbedarf begründet. Bereits an die Begründung einer solchen Kündigung sind von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt worden, die grundsätzlich auch nicht mehr später im Rahmen eines Räumungsprozesses geheilt werden können. Der Begründungsmangel in der ursprünglichen Kündigung wegen Eigenbedarfs führt dann zum Unterliegen im Räumungsprozess bzw. zumindest dazu, dass der Mieter erst wesentlich später räumen muss. Für Mieter, die auf eine... weiterlesen

Der Artikel befasst sich mit einigen Besonderheiten der Geschäftsraummiete, bei der dem gewerblichen Mieter bspw. wesentlich mehr an Kosten und Pflichten als dem einfachen Wohnraummieter übertragen werden können. Der Vermieter von Geschäftsräumen kann dem Mieter sogar schon in den sogenannten Formularklauseln, also ohne besondere individuelle Vereinbarung, ganz erhebliche Pflichten und Kosten übertragen. Dies dann im Endeffekt, ohne dass der Mieter es anfänglich überhaupt bemerkt. Vor dem Abschluss insbesondere eines längerfristigen gewerblichen Mietvertrages sollte daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht unbedingt eine anwaltliche... weiterlesen

Grundsätzlich kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos gem. § 543 BGB kündigen, soweit der Mieter die Mieten nicht zahlt. In dem vom BGH unter dem 04.02.2015, Az. VIII ZR 175/14, zu entscheidenden Fall war die Besonderheit zu klären, ob ein vom Mieter unverschuldeter Zahlungsrückstand - hier die fehlende Zahlung durch das Sozialamt - ebenfalls die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung eröffnet. Der BGH hat dies ausdrücklich bejaht; dem Verzugseintritt des Mieters steht nicht entgegen, dass er auf Sozialleistungen angewiesen war und auch diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. Bei Geldschulden befreien wirtschaftliche Schwieric´gkeiten des... weiterlesen

Ein leidiges und dennoch vielschichtiges Thema in aller Munde bei jedem Mietverhältnis. Die Mehrzahl der Bürger Deutschlands lebt nicht in den eigenen vier Wänden, sondern nutzt aus vielerlei Gründen das Angebot anderer, die Wohnungen in allen Größen und Formen am Markt anbieten. Soweit so gut. Die unsäglichen modernen Hürden der von Angst um ihr Hab und Gut geprägten Anforderungen sind überwunden, der meist vom Vermieter, der Hausverwaltung oder gar dem Makler entworfenen, nicht mehr verhandelbaren Mietvertrag liegt nun vor dem künftigen Mieter zur Unterschrift. Sollte dieser doch versucht sein dieses mehrseitige Vertragswerk zu studieren wird er bei... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat heute (BGH, Urteil vom 29.09.2011, Az: VIII ZR 326/10) entschieden, dass der Einbau funkbasierter Ablesesysteme in den Wohnungen der Mieter zulässig ist und von diesen geduldet werden muss. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Vermieter den Mietern gegenüber eine Modernisierungsmaßnahme in der Form angekündigt, als dass im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler und Wasserzähler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzt werden sollten. Einer der Mieter weigerte sich, den Vermieter entsprechend gewähren zu lassen, weil dieser in seiner Wohnung kein mit Funk arbeitendes System installiert haben wollte. Der Vermieter... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat gerade entschieden (BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az: VIII ZR 242/10), dass die Anforderungen für Vermieter an eine gemäß § 554 Abs. 3 BGB notwendige Modernisierungsankündigung nicht überspannt werden dürfen. Im zugrunde liegenden Fall wollte ein Vemieter neben weiteren Modernisierungsarbeiten an einer Seite des Hauses Balkone anbringen, was dieser gegenüber seinen Mietern entsprechend ankündigte. In seinem Ankündigungsschreiben wies der Vermieter lediglich kurz in Stichpunkten auf die künftigen Baumaßnahmen hin und teilte den Zeitpunkt des Baubeginns, die geplante Gesamtbauzeit und die für die jeweils betroffene Wohnung... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 30. März 2011; Az: VIII ZR 173/10) entschieden, dass auch eigene Renovierungskosten eines Mieters, welche diesem infolge einer Modernisierungsmaßnahme in der Wohnung entstehen, seitens des Vermieters auf den Mieter umgelegt werden können. Im entschiedenen Fall hatte ein Vermieter in einer Mietwohnung eine Modernisierungsmaßnahme in Form des Einbaus von Wasserzählern und eine darauf gestützte monatliche Mieterhöhung angekündigt. Die betroffenen Mieter erklärtren sich mit dieser Modernisierung zunächst nur unter der Bedingung einverstanden, dass seitens des Vermieters ein Vorschuss für die hierdurch erforderlich... weiterlesen

Bekanntermaßen können Vermieter bei Mietern von Wohnraum grundsätzlich nach Ablauf eines Jahres nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum keine Nachzahlungen auf Grundlage von Nebenkostenabrechnungen mehr geltend machen, sofern nicht innerhalb dieser Frist die Abrechnung erstellt und dem Mieter zugegangen ist. Die maßgebliche Vorschrift, welche dies regelt, lautet: § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten ...Abs. 3: Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.09.2010 (Az: XII ZR 188/08) entschieden, dass im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnis für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen kann, wenn der Vermieter gegenüber anderen Personen Behauptungen aufstellt, die zur nachhaltigen Beeinträchtigung des Gewerbebetriebes des Mieters geeignet sind und dadurch die das Mietvertragsverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur anderweitigen Beendigung des... weiterlesen

Oftmals kommt es vor, dass die Mieter bei Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mit hohhen Nachzahlungen hinsichtlich der Verbrauchskosten insbesondere für Warmwasser und Heizkosten konfrontiert werden. Es stellt sich dann oftmals die Frage, ob die Verbrauchskosten tatsächlich richtig erfasst worden sind oder dabei Messfehler aufgetreten sein könnten. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10) vertritt insoweit zunächst die grundsätzliche Ansicht, dass sofern im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart ist, es für die inhaltliche Richtigkeit... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 2. März 2011, Az: VIII ZR 164/10) eine Entscheidung zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen getroffen, die ohne eine vorherige Ankündigung der Modernisierung vorgenommen wurden. Im entschiedenen Fall hatte ein Vermieter zunächst den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Hiergegen legte der betroffene Mieter Widerspruch ein, worauf hin der Vermieter die Modernisierungsankündigung zurückzog, gleichwohl aber dennoch den Fahrstuhl einbauen ließ. Nach Abschluss dieser Modernisierung verlangte der Vermieter dann eine Mieterhöhung auf Grundlage der beiden folgenden Vorschriften: § 559... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 2. März 2011, Az: VIII ZR 209/10 ) eine Entscheidung zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung getroffen. Bereits nach der bisherigen, ständigen Rechtsprechung des BGH besteht für den Mieter ein Minderungsrecht, sofern sich herausstellt, dass die in einem Mietvertrag angegebene Gesamtfläche einer Wohnung tasächlich um mehr als 10 % abweicht. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun auch auf möbliert vermieteten Wohnraum erweitert. Im entschiedenen Fall ging es um eine vollständig möblierte und mit umfassendem Hausrat eingerichtete Wohnung in... weiterlesen

Oftmals stellt sich für viele Mieter die Frage, ob in der Wohnung ein Haustier gehalten oder angeschafft werden kann. Und falls ja – welcher Art und wie groß darf dieses maximal sein und was ist ansonsten noch zu beachten? Ein Blick in den Mietvertrag hilft hier nicht immer weiter, den in vielen Fällen sind dort entweder gar keine Regelungen hierzu enthalten oder aber entsprechende Klauseln zur Haustierhaltung können gegebenenfalls auch unwirksam sein. Daher soll hier einmal die Rechtslage genauer untersucht werden. Ob Mieter in ihrer Wohnung ein Haustier halten dürfen, ist natürlich zunächst von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung und dem genauen... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juni 2010 (Urteil VIII ZR 99/09) über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist. Zu Recht urteilte nun der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung. Zur Begründung reicht laut BGH ein so genannter einfacher Mietspiegel, der nicht nach wissenschaftlichen Standards erstellt wird. Es darf sich sogar auf das Mietniveau der Nachbarstadt berufen werden. Einen qualifizierten Mietspiegel,... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Urteil vom 04. Mai 2011, Az: VIII ZR 195/10), dass der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht geschuldeten, aber dennoch ausgeführten Renovierungen innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjährt. Der BGH hat damit klargestellt, dass auch solche Ansprüche der kurzen Verjährung des § 548 BGB unterfallen, welcher an sich in erster Linie für Ersatzansprüche des Vermieters gilt und wie folgt lautet: § 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Oktober 2010 (Az.: VIII ZR 98/10) entschieden, dass ein Wohnraummieter für die Zahlung der Mietkaution die Einrichtung eines insolvenzfesten Kontos von dem Vermieter verlangen darf. In dem zugrunde liegenden Fall orientierte sich die Regelung zur Mietkaution im geschlossenen Vertrag der Parteien im Wesentlichen an der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB, der auszugsweise wie folgt lautet: § 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten ...Abs.3. : Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09) eine Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung getroffen. Ein Mieter war für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und die Mieten wurden dabei für zwei Monate nicht gezahlt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Im weiteren Verlauf öffnete der Vermieter die Wohnung und entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte er ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommene,... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 315/09) hat jüngst entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind. Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung in seine Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut. Der Vermieter verlangte dann Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zur Begründung nahm er auf den örtlichen Mietspiegel Bezug und ordnete die Wohnung unter anderem als mit... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gerade eine Entscheidung hinsichtlich der anzuwendenden Verjährungsvorschriften im Falle von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum getroffen (BGH, Entscheidung vom 29.06.2011, Az: VIII ZR 349/10). Der BGH hat insoweit festgestellt, dass die grundsätzliche Regelung des § 548 BGB, wonach Ersatzansprüche eines Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache schon in der kurzen Frist von sechs Monaten verjähren, beginnend mit dem Zeitpunkt des Zurückerhalts der Mietsache, im Falle eines Beschädigung von... weiterlesen

Ein Wohnungseigentümer haftet für die Müllgebühren, auch wenn der Abfall von seinem ehemaligen Mieter stammt. Wenn er will und es ihm den Aufwand wert ist, kann er sich die Gebühren auf zivilrechtlichem Wege zurückholen - wenn vom Mieter etwas zu holen ist! Gefürchtet sind zu Recht die Mietnomaden, die den Vermieter auf einem Berg von ausstehenden Mietzahlungen sitzen lassen, einen drauf setzen solche Zeitgenossen, die ihm dazu noch ihre Müllgebühren unterjubeln. Ein jeder kehre vor seiner Tür - das kann für Grundeigentümer manchmal hart sei: Die Stadt Pirmasens hatte vom Eigentümer ausstehende Gebühren in Höhe von 278 EUR für die Jahre 2006 und 2007... weiterlesen

Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient. Entscheidung Der gab in einer Entscheidung einem Testamentsvollstrecker eines Vermieters Recht. Der Mieter musste den geforderten Betrag aus einer Abrechnung nachzahlen. Es war vereinbart, einmalig den Abrechnungszeitraum so zu verlängern, dass die Periode mit dem 31.12. endete, voher endete diese mitten im Jahr. Der Vermieter durfte die Betriebskosten einmalig für einen Zeitraum von 19 Monaten abrechnen. Die entsprechende Vereinbarung... weiterlesen

Der u.a. für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat der Revision von durch Erbschaft zu Eigentümern eines vermieteten Einfamilienhauses gewordenen Klägern stattgegeben, die gemäß § 573 Abs.2 Nr.3 BGB dem Mieter gekündigt hatten. Die zwei Vorinstanzen hatten die Räumungsklage abgewiesen, weil nach ihrer Auffassung die Vorrausetzungen für eine Verwertungskündigung nicht gegeben seien. Die Kündigung könne nur erfolgen, wenn der neue Eigentümer durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert sei und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleide. Ein solcher... weiterlesen

Die fortlaufende unpünktliche Zahlung der Miete kann ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages sein. Zur Entscheidung des BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung. Aus der Urteilsbegründung: "Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Um-stände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des... weiterlesen

In einem Gewerberaummietvertrag hatten die Parteien als Mietzweck “Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung” vereinbart. Die Mieterin verlangt von der Vermieterin die Zustimmung zum Verkauf und der Lagerung von Silvesterfeuerwerk insbesondere auch der Kategorie 2. Die Vermieterin wiederum verlangt von der Mieterin die Unterlassung des Handels mit Silvesterfeuerwerk gem. § 541 BGB in den von ihr gemieteten Geschäftsräumen. Das Landgericht Berlin hatte der Klage auf Unterlassung statt gegeben. Hiergegen hatte die Beklagte Berufung eingelegt, worauf das Kammergericht (Urteil vom 6.6.2011 - 8 U 9/11) die Entscheidung des... weiterlesen

Mietrecht: AG Bocholt Urteil vom 10.05.2011 Der Vermieter muss die von seinem Mieter angebotene Kautionsbürgschaft einer so genannten Kautionskasse nicht in jedem Fall akzeptieren. Nachdem ein Mieter mit seiner Kautionszahlung in Verzug geraten und von seinem Vermieter abgemahnt worden war, bot der Mieter dem Vermieter eine „Moneyfix“ - Mietkaution der Deutschen Kautionskasse an. Der Vermieter lehnte ab und sendete die Bürgschaftsurkunde an seinen Mieter zurück. In der folgenden Zahlungsklage wendete der Mieter ein, die von ihm angebotene Kautionsbürgschaft einer namhaften Versicherung sei einer Bankbürgschaft gleichwertig anzusehen. Die Zahlungsklage... weiterlesen

Bundesjustizministerium will gegen Mietnomaden vorgehenDie Bundesregierung hat sich eine Modernisierung des Mietrechts vorgenommen. Die Ausgewogenheit des Mietrechts wird überprüft. Der soziale Charakter des Mietrechts bleibt unangetastet. Ganz oben auf der Agenda stehen die Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen, ein wirksamer Schutz gegen Mietnomaden sowie Maßnahmen gegen die Entmietung nach Luxussanierungen: Das geltende Mietrecht fördert die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes nicht ausreichend. Verbesserter Klimaschutz und sinkende Energiekosten nützen auch den Mietern – sie sollen sich daher auch an... weiterlesen

Bei Änderung des Umlageschlüssels für die Betriebskostenabrechnung steht den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu
Sachverhalt
Ein Wohnungseigentümer hatte gegen den Beschluss der WEG, die für einige Betriebskostenarten eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vorsahen, Anfechtungsklage erhoben. Entsprechend der Teilungserklärung wurden die Betriebskosten sowie die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage bisher nach Wohnfläche umgelegt. Die Eigentümer beschlossen in der Eigentümerversammlung, dass die Abrechnungspositionen Schornsteinfeger/Emissionsmessung, Reinigung der Tiefgarage, Kabelfernsehen, und Verwaltungskosten... weiterlesen

Vergleichsangebote anderer Verwalter müssen vor einer Wiederbestellung des Verwalters nicht eingeholt werden; vielmehr können die Eigentümer auch dann an dem bisherigen – bewährten – Verwalter festhalten, wenn er eine höhere Vergütung fordert als andere Verwalter. Sachverhalt Wohnungseigentümer hatten geklagt weil der bisherige Verwalter in der Eigentümerversammlung wiederbestellt worden war. Sie waren der Ansicht, es hätten vor der Neubestellung auch Alternativangebote eingeholt werden müssen. Gründe (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10) Die Anfechtungsklage hatte jedoch keinen Erfolg; die Wiederbestellung des Verwalters erfolgte ordnungsgemäß. Nur... weiterlesen

Ein im Grundbuch eingetragenes – gleichwohl aber nicht wirksam zustande gekommenes Sondernutzungsrecht – kann von einem gutgläubigen Erwerber eines Miteigentumsanteils wirksam erworben werden. Sachverhalt Einem Wohnungseigentümer war durch die Eigentümergemeinschaft nachträglich in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht dahingehend eingeräumt worden, dass ihm entsprechend durch Eintragung im Grundbuch die Nutzung eines Kellerraums erlaubte. Umstritten war, ob die nachträgliche Einräumung des Sondernutzungsrechts wirksam war. Nach Verkauf und Übergabe des Miteigentumsanteils machte der neue Eigentümer die Herausgabe des Kellerraums an ihn geltend,... weiterlesen

Eine Ausnahmebestimmung, wonach eine Zustimmung nach § 12 WEG im Falle der Veräußerung an einen Ehegatten entbehrlich sein soll, gilt nicht für geschiedene Ehegatten. Sachverhalt Eine Miteigentümerin einer Eigentumswohnung wollte ihre Eintragung als Alleineigentümerin im Grundbuch durchsetzen. Für eine solche Veräußerung war jedoch gemäß der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Nur ausnahmsweise war eine solche Zustimmung jedoch entbehrlich. Nämlich dann, wenn eine Veräußerung an einen Ehegatten vorliegt. Im vorliegenden Fall war das im Eigentum der Wohnung stehende Ehepaar jedoch bereits rechtskräftig geschieden; die Ex-Ehefrau... weiterlesen

Die dauerhafte und trotz mehrfacher Abmahnung durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Mietzahlung berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Sachverhalt Entsprechend des Mietvertrages waren die Mieter im vorliegenden Fall verpflichtet, bis zum jeweils 3. Werktag eines jeden Monats die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Mieter jedoch zahlten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später. Trotz wiederholter Abmahnungen durch den Vermieter änderten sie ihre Zahlungsweise nicht. Sodann erklärte der Vermieter die Kündigung und erhob Räumungsklage gegen die Mieter. Gründe (BGH, 10.06.2011, VIII ZR... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden, dass eine fortlaufende unpünktliche Zahlung der Miete den Vermieter einer Wohnung zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. In der Entscheidung vom 01.06.2011 haben die obersten Zivilrichter in der dauernden verspäteten Mietzahlung einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung gesehen. In dem Streitfall war in dem Mietvertrag, wie in der Praxis üblich, eine Zahlung der Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats vereinbart. Der Mieter zahlte jedoch ständig erst zur Monatsmitte oder noch später. Nach Abmahnungen des Vermieters überwies der Mieter weiterhin die Miete in der Mitte des Monats.... weiterlesen

§ 536 Abs. 1 BGB besagt, dass wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit ist. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Insbesondere bei Mietverhältnissen über Wohnraum spielt diese Regelung eine wichtige Rolle. Beim Vorliegen eines entsprechenden Mangels... weiterlesen

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine seit langem häufig umstrittene Frage geklärt: Gemäß § 559 BGB ist der Vermieter berechtigt, wohnwerterhöhende Modernisierungen in Form einer Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen. Strittig war bisher oft, ob diese Umlagemöglichkeit eine entsprechende vorherige ausdrückliche und detaillierte schriftliche Ankündigung voraussetzt. Hier hat der BGH nunmehr Klarheit geschaffen: Danach kann ein Vermieter die Miete auch dann erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme zwar tatsächlich durchgeführt, aber nicht vorher gegenüber dem Mieter angekündigt hat. Der BGH stellte insoweit klar,... weiterlesen

Nach einer Entscheidung des BGH vom 15.12.2010 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 210/10 hat der BGH Unterschiede zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts herausgearbeitet und festgestellt, dass eine vergleichbare Situation zu derjenigen einer GbR bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieterin nicht gegeben ist. Zwar sieht die Rechtsprechung eine Eigenbedarfskündigung eines Gesellschafters einer GbR als zulässig an, etwas anderes müsse jedoch für Personenhandelsgesellschaften gelten. Bereits die Gründung einer KG, einer oHG oder einer GmbH setze eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur... weiterlesen

Nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg vom 05.01.2011 unter dem Aktenzeichen 3 U 55/10 genügt die Aufforderung des Vermieters im Gewerbemietverhältnis im Rahmen des Kündigungsschreibens zur Räumung und Herausgabe der Mietsache, um die Voraussetzungen eines Widerspruchs im Sinne von § 545 BGB zu erfüllen. Das OLG Brandenburg hält die Erklärung eines der weiteren Nutzung entgegenstehenden Willens durch eine vorbezeichnete Aufforderung für ausreichend. Hierdurch wird eine Berufung auf die Rechtsfolgen der Kündigung als hinreichend angesehen. Vor einer Verallgemeinerung der vorbezeichneten Entscheidung ist angesichts entgegenstehender Stimmen in... weiterlesen

Nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland Pfalz vom 24.03.2010 unter dem Aktenzeichen 1 A 10876/09.OVG hat ein Nachbar die von einem privat betriebenen Holzofen ausgehende Belästigung hinzunehmen, wenn dieser den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Nutzung rechtmäßig ist. Im zu entscheidenden Fall hatte der Bezirksschornsteinfeger die Vereinbarkeit des Betriebs des Holzofens mit den einschlägigen Vorschriften ausdrücklich bestätigt. Vor diesem Hintergrund konnte ein Anspruch auf Stilllegung des Ofens durch den Nachbarn nicht durchgesetzt werden. Nach der vorbezeichneten Entscheidung hatte der Kläger keinen Anspruch auf... weiterlesen

Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt vom 28.01.2011unter dem Aktenzeichen 2 U 135/10 kann eine im Gewerbemietrecht vereinbarte Klausel über Nutzungsentschädigung, wonach das 1,5fache der zuletzt vom Mieter monatlich zu zahlenden Miete als Nutzungsentschädigung geschuldet sein soll, nicht als wirksam angesehen werden. Das OLG Frankfurt sieht eine Nutzungsentschädigung ausschließlich in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete als möglich an. Die streitgegenständliche Klausel, wonach pauschal das 1,5fache der zuletzt zu zahlenden Miete verlangt werden kann, verstoße gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da der Vertragspartner hierdurch entgegen den Geboten von Treu... weiterlesen

Der BGH hat mit Urteil vom 20.10.2010 unter dem Az: VIII XR 73/10 noch einmal klargestellt, dass Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der Umlage für die Betriebskosten regelmäßig berechtigt sind, mehrere von ihnen verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies soll auch dann geltend, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein technisches Bedürfnis für eine solche Abrechnung besteht. Der BGH bezieht sich insoweit auf eine im Jahre 2005 veröffentliche Entscheidung, wonach generell bei mehreren Gebäuden eine Wirtschafts- und... weiterlesen

Die Eigentümer müssen für einen vom WEG-Verwalter aufgenommenen Kredit nur aufkomme, wenn die Kreditaufnahme den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung oder dem Interesse und Willen der Eigentümer entspricht.

Sachverhalt:
Der Kläger war früher der Verwalter der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er hatte in dieser Funktion bei einer Bank ein Konto auf seinen Namen eingerichtete, über welches der gesamte Zahlungsverkehr der Beklagten abgewickelt wurde. Bei diesem Konto hatte er als Verwalter der Beklagten die Kreditlinie in Anspruch genommen. Als seine Anstellung als Verwalter endete, befand sich auf diesem Konto somit ein... weiterlesen

§ 21 WEG beschäftigt sich mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer. § 21 Abs. 7 WEG geregelt unter anderem, dass die Wohnungseigentümer Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen können. Hinsichtlich der Kosten für besondere Nutzungen entschied der BGH im Oktober 2010 Folgendes:

Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich... weiterlesen

Sämtliche wechselseitigen Abwicklungsansprüche der Vertragsparteien nach Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses unterliegen der sechsmonatigen Verjährung des § 548 BGB. Dies ist eine Besonderheit des Mietrechts und wird vor dem Hintergrund der ansonsten deutlich längeren Verjährungsfristen im Bürgerlichen Gesetzbuch häufig übersehen.

Diese Vorschrift erfasst alle Ersatzansprüche des Vermieters etwa aus vertragswidrigem Gebrauch oder der Verletzung der Obhutspflicht und dem Anspruch auf Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen bzw. dem Schadensersatz wegen deren Unterlassung, wie auch sämtliche Folgeregelungen.

An... weiterlesen

Mietrückstand

Der Mietrückstand ist einer der häufigsten Kündigungsgründe im Mietrecht.

Bereits bei einem Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten ist eine außerordentliche und fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB gerechtfertigt. Diese kann ohne Abmahnung erfolgen und ist sofort wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass der Schuldnerverzug in Höhe von zwei Monatsmieten tatsächlich gegeben sein muss. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn der Mieter mit Gegenansprüchen aufrechnen kann.

Im Wohnraummietrecht gibt es eine Sonderregelung zu Gunsten des Mieters. Dieser hat die Möglichkeit die... weiterlesen

Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass der Mieter den Mangel nicht schuldhaft selbst verursacht hat.

Nach dem Gesetz kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte und die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen wurde oder der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit des Mieters unbekannt geblieben ist.
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In Folge des neuen Mietrechts seit dem 01.09.2001 verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Wohndauer gemäß § 573 c BGB auf drei Monate, wenn der Mietvertragsabschluss nach dem 01.09.2001 erfolgte und es sich nicht um einen Zeitmietvertrag handelt. Das gilt seit dem 01.06.2005 auch für Altmietverträge, die vor dem 01.09.2001 vereinbart wurden. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter niedergelegt ist, kann dieser sich auf die kurze Kündigungsfrist berufen.

Der Vermieter hingegen hat für die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum längere Kündigungsfristen zu beachten.... weiterlesen

Ein Vermieter kann dem Mieter den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt.

Nach § 573 II Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dieser Kündigungsgrund wird allgemein als „Eigenbedarf“ bezeichnet.

Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich bereits aus dem grundgesetzlich verbürgten... weiterlesen

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erb­baurecht am Grundstück oder durch den bestimmungs­gemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Sie werden in der rechtlichen Beratungspraxis immer bedeutsamer. Auf Grund der allgemeinen Kostensteigerungen, insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebs- und Energiekosten, entwickeln sich die "Nebenkosten" immer mehr zur "zweiten Miete". Aus diesem Grunde kommt auch im Mietverhältnis der Behandlung der Nebenkosten ein gesteigertes Konfliktpotential zu.
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Schimmel in Mietwohnungen

In der kalten Jahreszeit kommt es wieder gehäuft zu Schimmelbildung in Mietwohnungen.
Deshalb ist es wichtig ein paar Regeln zu beachten, um der Schimmelbildung entgegenzuwirken.

In vielen Fällen ist nicht ein Baumangel die Ursache des Schimmels, sondern falsches Lüft- und Heizverhalten.
Ein Mieter ist verpflichtet die Räume so zu heizen, dass eine konstante Raumtemperatur von ca. 18-21 Grad erreicht wird.
15 Grad dürfen nicht unterschritten werden.
Der Mieter muss zudem 2-3-mal am Tag für einen Luftaustausch sorgen, dies am Besten durch Stoßlüften, ca. 10 min lang. Ein... weiterlesen

In einem Urteil vom 13. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 98/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß der Mieter solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend machen kann, bis ihm der Vermieter ein den Regelungen des § 551 Abs. 3 BGB entsprechendes Konto benannt hat.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Die Mieter hatten von ihrem Vermieter eine Wohnung für monatlich EUR 1.000,00- zuzüglich Nebenkosten angemietet. Zudem hatten sie im Mietvertrag vereinbart, daß sie an den Vermieter eine Barkaution von EUR 2.000,00- bezahlen, die bei der Übergabe der Wohnung an den Vermieter fällig war.

Bei... weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09, entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der laufenden Mietzeit nicht der Verjährung unterliegt.

Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters im Sinne des § 535 I S.2 BGB handelt es sich um eine Dauerverpflichtung. Der Vermeiter ist verpflichtet die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine diesbezügliche Verpflichtung kann während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verjähren.

Dies bedeutet, dass ein Mangel, welcher dem Vermieter angezeigt wurde, auch noch nach Jahren auf... weiterlesen

Die Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Thema bei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Kürzlich hat der BGH entschieden, dass der Wohnungsmieter die Möglichkeit haben muss, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.

Der Bundesgerichtshof führte im Urteil vom 09.06.2010 aus, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offensteht.

Gegenstand der gerichtlichen... weiterlesen

Es wird oft gefragt, ob ein Mitmieter bei einem Mietverhältnis, welches von mehreren Mietern gemeinsam begründet wurde, einseitig aus dem Mietverhältnis austreten kann.

Dies muss aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung mit nein beantwortet werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Kündigung eines Mietverhältnisses, welches durch mehrere Mieter gemeinsam begründet wurde, von allen Mietern im Ganzen gegenüber dem Vermieter zu kündigen. Dies setzt voraus, dass alle Mitmieter die Kündigung gegenzeichnen müssen. Eine Kündigung nur eines Mitmieters gegenüber dem Vermieter ist aus diesem Grunde bereits formell unwirksam.... weiterlesen

„Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr“

Kein Selbsthilferecht des Vermieters

Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig aus, so ist der Vermieter keinesfalls berechtigt, die Wohnung des Mieters eigenmächtig zu räumen. Zum einen kann das unerlaubte Eindringen in die Wohnung des Mieters strafrechtlich einen Hausfriedensbruch darstellen. Zum anderen ist der Vermieter nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 14.07.2010, AZ.: VIII ZR 45/09) bei Vornahme einer solchen sogenannten „kalten Räumung“ verschuldensunabhängig zum Ersatz des dem Mieter dadurch... weiterlesen

Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf einen Wohnungsmieter unwirksam ist, wenn der Mieter die Arbeiten nach einem starren Fristenplan ausführen muss (BGH, Urteil v. 23.06.2004, VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Was für in einem Gewerberaum-Mietvertrag gilt, entschied der BGH (Urteil: XII ZR 84/06):



Die Klausel:

„Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle 3 Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper... weiterlesen

Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen.

Gemäß § 557 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren.

Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist geregelt in den §§ 558 bis 558 e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die... weiterlesen

Bei den Renovierungsklauseln steckt der Teufel im Detail. Das zeigt wieder einmal eindrucksvoll dieses neue BGH-Urteil. Dabei ging es um das "Weißen von Decken und Wänden". Was damit gemeint war? Genau diese Frage stellte sich der BGH - schließlich war der Begriff doppeldeutig.

Wieder ein neues BGH-Urteil zur Renovierungsklausel und wieder eine kleine juristische Spitzfindigkeit über die auch Sie stolpern könnten! Jedenfalls, wenn Sie diese Klausel in Ihrem Wohnungsmietvertrag stehen haben:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie... weiterlesen

Laubfall im Herbst wird für die Hauseigentümer und Nachbarn zur lästigen Angelegenheit. Und wenn die Blätter auch noch in Nachbars Garten landen, ist der Streit vorprogrammiert.

Der Laubfall von Nachbars Bäumen verursacht häufig Streitigkeiten. Der Grundeigentümer muss die herabgefallenen Blätter von Nachbars Garten in der Regel hinnehmen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn das Grundstück in einer Gegend liege, in der Gärten mit Laubbäumen häufig vorkommen. Selbst wenn der Laubfall eine wesentliche Beeinträchtigung darstelle, ist er in diesen Fällen zu dulden.

Fallen allerdings beim betroffenen Nachbarn erhebliche Kosten für die... weiterlesen

Stellen Sie sich vor, Sie vermieten Ihre Wohnung an eine junge Familie. Als Sie kurze Zeit später noch mal vorbei schauen, hängt am Hauseingang ein großes Schild. Im Treppenhaus begegnen Ihnen wildfremde Menschen, die Sie freundlich grüßen. An der Wohnungseingangstür Ihres Mieters geben sich Kunden die Klinke in die Hand. Ein untrügliches Zeichen: Hier floriert das Geschäft Ihres Mieters!

Sie können sich das erstaunte Gesicht eines Frankfurter Vermieters sicherlich gut vorstellen, als er feststellte, dass sein Mieter die Wohnung nicht nur mit Frau und Kind bewohnte, sondern dort auch noch ein Maklerbüro betrieb. Der Frankfurter Vermieter... weiterlesen

Ein Mieter aus Michelstadt stellte nach fast 3 langen Mietjahren fest, dass seine Wohnung nur 77,38 m² groß war. Laut Mietvertrag sollte sie aber "ca. 100 m²" groß sein. Es fehlten schlichtweg 22,63 % der Wohnfläche.

Über die fehlenden Zentimeter war der Mieter so verärgert, dass er fristlos kündigte. Zudem wollte er noch die überzahlte Miete - stolze 4.901,11 EUR - zurückbezahlt haben.

Der Bundesgerichtshof bescheinigte dem Mieter, dass eine Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel sei. Deswegen durfte er nach aus wichtigem Grund fristlos kündigen (BGH, Urteil v. 29.04.2009).

Ist die Wohnung um 10 % kleiner... weiterlesen

Sommerzeit ist Grillzeit. Doch schnell kommt es dann zwischen den Nachbarn zu Streit, der sogar oft vor Gericht landet. Die Liste der Prozesse wegen störenden Einwirkungen auf die Nachbarschaft ist endlos. Doch eine allgemeingültige Formel für Grillauseinandersetzungen haben die Gerichte noch nicht gefunden. Bei den vorhandenen Urteilen spielt vielmehr die Ortsüblichkeit eine wichtige Rolle. So gilt: Was in München erlaubt ist, kann in Hamburg schon ordnungswidrig sein.

Viele Gerichte versuchen einen Kompromiss zwischen Grillsportanhängern und Nachbarn herzustellen. So urteilte das Stuttgarter Landgericht, dass dem Nachbarn geringfügige... weiterlesen

Starre Fristen bei den Schönheitsreparaturen und tückische Endrenovierungsklauseln: Beide können Sie Ihre Renovierung kosten. Was, wenn der Mieter dennoch zu Farbe und Pinsel greift? Der Bundesgerichtshof hat dazu eine eindeutige Meinung.

Angenommen Sie haben eine unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag stehen. Davon weiß Ihr Mieter allerdings nichts, weswegen er brav vor seinem Auszug nochmals renoviert. Der Bundesgerichtshof sagt: Sie als Vermieter müssen dem Mieter den Schaden erstatten, wenn der darauf vertraut hat, dass seine Renovierungsklausel wirksam ist und deswegen pflichtbewusst zu Farbe und Pinsel greift. weiterlesen

Dass eine Dachterrasse bei der Wohnflächenberechnung mitzählt, steht gleich in 3 Gesetzen. Laut der DIN 283 darf die Fläche mit einem 1/4 mitgerechnet werden. Nach dem noch bis zum 31.12.2003 geltenden § 44 Abs. 2 II. BV sogar bis zur Hälfte.

Der danach in Kraft getretene § 4 Nr. 4 WoFlV bestimmt: Die Dachterrasse darf höchstens zur Hälfte, in der Regel aber nur mit ¼ angerechnet werden.

Da der umstrittene Mietvertrag bereits 2003 geschlossen worden war, konzentrierten sich die Richter bei ihrem Urteil nur auf § 44 Abs. 2 II BV und die DIN 283. 1/4 oder 1/2 lautete die Gretchenfrage. Immerhin stand eine Mietminderung von... weiterlesen

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.

Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen... weiterlesen

Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als vertraglich vereinbart

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Ein maßgbliches Kriterium ist hierfür insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche... weiterlesen

BGH bestätigt seine Rechtsprechung zur Aufstellung
einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung zulässig ist. Die Beklagten sind Mieter einer der Klägerin gehörenden Wohnung in Berlin, die mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist. Die Beklagten stellten auf dem Fußboden des Balkons, ohne feste Verbindung zum Gebäude, eine Parabolantenne auf. Mit ihrer im vorliegenden Rechtsstreit erhobenen Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Entfernung der Parabolantenne... weiterlesen